레스토랑 평가
많은 식당 주인들은 자신의 식당 자산을 세금 평가 가치와 동일한 금액으로 판매하거나 임대할 수 없다는 사실을 알고 충격을 받았습니다. 최근에 지어진 레스토랑의 시장 가치는 일반적으로 건설 비용보다 낮습니다. 소유자가 판매 가격이나 임대 요금을 설정하려고 하면 비용을 회수할 수 없습니다. 과도한 재산세는 시장 가치에 대한 비용 접근 방식을 부적절하게 사용함으로써 발생합니다 건대 술집.
비용 접근법은 일부 유형의 새로운 부동산에 대한 탁월한 평가 방법입니다. 특수 용도의 속성보다는 많은 사용자가 변경 없이 사용할 수 있는 속성에 더 효과적입니다. 아파트 단지는 여러 사용자가 거의 변경하지 않고 동일한 부동산을 사용할 수 있는 부동산의 예입니다. 레스토랑은 일반적으로 한 운영자가 레스토랑을 사용하던 것을 다른 운영자가 사용하도록 전환하기 위해 광범위한 개조가 필요한 카테고리입니다. 체인 레스토랑이 관련된 경우에는 특히 그렇습니다. 예를 들어, 맥도날드용으로 지은 레스토랑을 피자헛에서 사용하도록 개조하는 데 비용이 얼마나 드나요?
Mason Jar Restaurant Group의 Randy Dishongh은 최근 다른 운영자가 사용하던 8,250평방피트 규모의 레스토랑을 구입하여 자신의 회사에서 사용하도록 변경했습니다. 레스토랑을 개조하는 데 $400,000(평방피트당 $48.4800)가 들었습니다. Kensinger & Company의 Phil Kensinger는 최근 임차인의 요구 사항을 개조하기 위해 $300,000(평방피트당 $37.50)의 비용이 드는 8,000평방피트 규모의 레스토랑을 구입했습니다. Kensinger는 다음과 같이 보고합니다. 맞춤식 레스토랑은 종종 후임 세입자에게 가치가 거의 없거나 전혀 없습니다.”
레스토랑이 개발한 비즈니스 가치의 일부는 레스토랑 고객이 인식할 수 있는 독특한 건축물에 달려 있습니다. 고객은 이 식당에서 정해진 가격으로 신뢰할 수 있는 품질의 음식과 서비스를 기대할 수 있다고 믿습니다. 레스토랑 운영자에게는 모든 운영 단위가 이러한 인식 가능한 아키텍처를 갖는 것이 중요합니다. 이것이 맥도날드, 피자헛, 왓타버거 등 대형 레스토랑 운영업체들이 독특한 간판과 독특한 레스토랑 디자인을 갖고 있는 주된 이유입니다.
사이니지는 고가의 전환 아이템 중 하나의 좋은 예이다. McDonald의 황금색 아치는 독특하며 고객에게 McDonald’s 레스토랑의 존재를 알리는 목적에 잘 부합합니다. 그러나 다른 레스토랑에서 사용하기 위해 쉽게 전환할 수 없으며, 전환 비용이 많이 들더라도 그럴 수 없습니다. 입면도(외관) 변경, 내부 레이아웃 변경, 내부 마감 재작업도 마찬가지다.
체인 레스토랑 시설의 독특한 아키텍처로 인해 한 체인을 위해 구축된 시설을 다른 체인에서 사용하도록 전환하는 것이 어렵습니다. 주요 체인에서 로컬 비체인 운영자로 전환하는 데 비용이 적게 듭니다. 독특한 건축물을 갖춘 전국 체인점의 예로는 McDonald’s, Pizza Hut, Burger King, Taco Bell, Long John Silvers, Pizza Inn, Jack in the Box 및 Whataburger가 있습니다.
정의는 방법론을 결정합니다
적절한 가치 평가 방법론을 결정하는 첫 번째 단계에는 일련의 정의 검토, 레스토랑에 적용되는 방법 결정, 관할권에 적용되는 법률 검토가 포함됩니다. 그러나 감정평가 전문직의 성장을 위해서는 지속적인 개선이 필수적입니다. 시장가치에 대한 현재의 경제적 정의는 다음과 같습니다.
특정 날짜를 기준으로 현금, 현금 등가물 또는 기타 정확하게 공개된 조건으로 특정 재산권이 공정 판매에 필요한 모든 조건 하에서 경쟁 시장에 합리적으로 노출된 후 판매되어야 하는 가장 가능성 있는 가격입니다. , 구매자와 판매자는 각각 신중하고, 지식을 바탕으로, 자기 이익을 위해 행동하며, 둘 다 과도한 강압을 받고 있지 않다고 가정합니다. (The Appraisal of Real Estate, 20판, 1992년 The Appraisal Institute에서 출판)
다음 정의는 RTC(Resolution Trust Corporation)를 포함하여 미국의 연방 금융 기관을 규제하는 기관에서 합의한 것입니다.
공정한 판매에 필요한 모든 조건 하에서 부동산이 경쟁적이고 공개적인 시장에 가져올 수 있는 가장 가능성 있는 가격으로, 구매자와 판매자는 각각 신중하고 지식 있게 행동하며 과도한 부양책의 영향을 받지 않는 가격을 가정합니다. 이 정의에 함축되어 있는 것은 특정 날짜에 판매가 완료되고 다음 조건에 따라 판매자에서 구매자로 소유권이 이전된다는 것입니다.